घर घेताना तपासायची कागद पत्रे - भाग १
जर तुम्ही बिल्डरकडुन घर घेत असल्यास सगळ्या कायदेशीर बाबिंची व कागद पत्रांची तपासनी करण्याची जबाबदारी बिल्डरची असते व त्याच्या वकिला मार्फत ते केले जाते. पण जर तुम्ही रिसेलचं घर घेत असल्यास मात्र तुमची फसवणुक होण्याची शक्यता असते. म्हणुन खालील कागद पत्रे तपासुन बघावी.

मिळकतीचा प्रवास प्रत्यक्ष जमिनीपासुन सुरु होतो. त्यामुळे सुरुवातीस पुढील कागदप्त्रांची तपासणी आवश्यक ठरते. जर मुळ कागदपते पाहण्यत मिळाली तर ठिकच, नाही तर शक्यतो प्रमाणित कागदपत्राम्च्या नकला व शेवटी फोटो प्रतीवरुन विकणा-याची विश्वासर्हता बघुन कागदप्त्रांची पाहणी करावी.

१) मलमत्ता जमिनीचा ७/१२ किंवा सिटी सर्व्हेचा चालु उतारा
२) जमीन/मालमत्ता ग्रामपंचायत गावठाणात असल्यास ग्रामसेवकाकडुन मिळालेला फार्म ८ चा उतार.
३) मुळ मालकाने स्वत: मालमत्ता विकसित केली कि बिल्डरद्वारा केली, हे तपासुन पुढील प्रमाणे योजना करावी. शक्यतो शहरी मालमत्ता बिल्डरच विकसित करीत असतात. अशा वेळी मुळ मालकाने बिल्डरबरोबर केलेल्या नोंदणीकृत विकसन कराराची प्रत, तसेच या संबंधातील नोंदणीकृत कुलमुखत्यार पत्राची प्रत तपासावी.
४) बिल्डरने सदर जमीन विकत घेतली असल्यास त्याच्या नावे ७/१२ किंवा सिटी सर्वे उतारा झाला किंवा कसे हे संबंधित फेरफर नोंदीवरुन तपासावे.
५) जमिन बिगरकृषीकेल्याचा (एन. ए.) जिल्हाधिकारी यांचा आदेश.
६) जमीन कमाल जमीन धारणा कायदा १९७६ खाली येत असल्यास त्याविशयी सक्षम अधिका-याचा आदेश/दाखला.
७) जमिनीचा झोन दाखला.
८) जमीन खासगी वन जमीन/ संरक्षित वन क्षेत्र वगैरे नसल्याचा दाखला.
९) मान्यताप्रप्त आर्किटेक्टसने केलेला व महापालिकेने किंवा टाऊन प्लॅनिंग धिका-याने मंजुर केलेला इमारतीचा आराखडा.
१०) इमरत बांधकाम चालु करण्याविषयी महापालिका दाखला.
११) जमिनीचा अक्रुषका सरा भरल्याच्या पावत्या.
१२) बांधकाम पुर्ण झाल्याचा महापालिका पुर्णत्वचा दाखला, भोगवटा प्रमाणपत्र.
१३) बिल्डरनबरोबर केलेला मुळ करारनामा/सुची क्र. २/ नोंदणिची पावती.
१४) बिल्ड्रला संपुर्ण पेमेंट केल्याच्या पावत्या.
१५) ताबा प्रमाणपत्र.
१६) बिल्डरचे वकिलाचे शोध व टायटल अहवाल व प्रमाणपत्र.
१७) सदर सदनिका/दुकान/कार्यालयांची पुनर्विक्रि झालेली असल्यास त्या सर्व व्यवहारांचे मुळ दस्त/सुची क्र. २ आणि मुळ नोंदणी पावत्या.
१८) सदर सदनिका मिळकत स्वत:च्या जमा रकमेतुन किंवा बॅंक वित्त संस्थ यांच्या कर्जातुन घेतलेली असल्यास त्याचा तपशील.
१९) पुर्वीचे नोंदणिकृत गहाणखत असल्यास नोंदणीकृत दस्ताने केलेले रिलीज डिड.

२०) महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट कायदा १९६३ नुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन होऊन नोंदणी झालेली आहे का ? त्यानुसार.

(अ) सोसायटीचे नोंदणी प्रमाणपत्र

(ब) मुळ भाग प्रमाणपत्र वर्गनी भरल्याची चालु पावती

(क) सोसायटीचे अध्यक्ष/सचिव यांच्याबरोबर प्राथमिक बोलणी 

(ड) सोसायटीच्या नावे झालेले जमीन व इमारतीचे खरेदीखत.

२१) आपार्टमेंट असोसिएशन झालेले असल्यास

(अ) अपार्टमेंट्च्या उपविधीसहित मुळ जमीनमालक व विकसकाने नोंदविलेले सदर अपार्टमेंटचा तपशील असलेले घोषणापत्र.

(आ) डीड ऑफ अपार्टमेंट

(इ) त्यानुसार सिटी सर्व्हेला नोंदविलेला तपशील.

२२) अशी सोसायटी किंव अपार्टमेंट नोंदणी झालेले नसल्यास शक्यतो खरेदीच्या फंदात पडु नये. मात्र तसे करणे आवश्यकच असल्यास बिल्डरचे ना हरकत प्रमाणप्तर व कायदेशीर पुर्तता करु असे हमीपत्र घ्यावे.
२३) मिळकतीचा चालु लाईटबिल.
२४)मिळकतीचे चालु महापालिका कर भरल्याचे बिल/पावती. 

ही सर्व कागदपते तपासल्यावर पुढील तपासणीसाठी व मालमत्तेचा शोध व टायटल बरोबर आहे का व कायदेशीररित्या मालमत्ता घेणे उचित ठरेल का, यासाठी जाणकार मालमता व्यवहार पाहणा-या तंज्ञांकडे सुपुर्त करावे व त्यानी प्राथमिक तपासनी केल्यावर मालमत्ता लिहून देणा-याबरोबर विसारपावती करावी. अश्या साठेखतासही पुर्ण मुद्रांक व नोंदणीशुल्क लागत असल्याने, सर्व व्यवहार नक्की झाल्यावरच असे साठेखत वकिलांच्या सल्यानुसार नोंदणी करुन घ्यावेत. सदर गाळ्याच्या अगोदरच्या मालकापैकी कोणी मयत असल्यास मृत्युचा खाखला, वारसांचे नोटराईज, ऍफिडेविट व सोसायटी अथवा अपार्टमेंट असोशिएअनला झालेली वारसांची नोंद आवश्यक ठरते.

विसार पावती

सदनिका मिळकत विकत घेण्याचे नक्की झाल्यावर लिहुन देनार व घेणार या दोघानाही काही तरी कायदेशीर चौकटीचा आधार असावा म्हणून मालमत्तेची किंमत ठरविल्यानंतर मालकास विसार म्हणुन काही रक्कम रोख किंवा चेकच्या स्वरुपात दिली जाते. इसार पावतीत साधरणपणे पुढील मजकुर असतो.

१) लिहुण देणा-याचे नाव, वय, व्य्वसाय व पत्ता.
२) लिहुन घेणा-याचे नाव, वय, व्यवसाय व पत्ता.
३) मालमत्तेच वर्णन.
४) मोबदला किंमत व ती अदा करण्याची पद्धत व वेळापत्रक किंवा कालावधी.
५) कागदपते पुरविण्याविषयी अटी.
६) विविध प्रवानग्या मिळविण्याविषयी अटी.
७) कायदेशीर बाजुच्या पुर्तता करण्याविषयी अटी.
८) इतर अटी, पुर्तता तपशील.
९) खरेदीखत/करारनामा करण्याचा कालावधी
१०) स्टॅंम्पींग-विसार पावती नुसत्या १ रुपयाच्या रेव्हेन्यु तिकिटावर चालु शकते, मात्र वाद उदभवु नये म्हणुन शक्यतो रुपये १००/- चे गैरन्यायालयीन स्टॅंम्पवर नोटराईज करावे म्हणजे वाद झाल्यास पुरावा कामी योग्य ठरतो.
११) लिहुन देणार/घेणार यांच्या सह्या.
१२) दोन साक्षीदारांच्या सह्या.

विसार पावती नोंदणी करता येते. मात्र सदर नोंदणीस खरेदीप्रमाणेच पुर्ण मुद्रांक व नोंदणीशुल्क लागते. हे शक्यतो टाळावे. कारण कायदेशीर बाजुंची पुर्तता न झाल्यास व ठराविक कालावधीत व्य्वहार न झाल्यास ठरलेल्या अटीप्रमाणे विसार रक्कम परत करुन व्य्वहार मोडला जाऊ शकतो. मात्र, नोंदणीकृत दस्ताने केलेला व्यवहार, सदर व्यवहार फिस्कटल्यास नोंदणीकृत दस्तानेच रद्द होऊ शकतो. म्हणजे रद्द करायला परत नोंदणी.

शोध व टायटल प्रमाणपत्र

विसार पावती केल्यानंतर मिळकतीचा मुळ मालक वरिलप्रमाणे उपल्ब्ध कागदपत्रांच्या पोटोप्रती मिळकत विकत घेणा-यास ठरलेल्या अटी प्रमाणे देतो. अशी सर्व कागदपत्रे तज्ञांकडुन तपासुन घ्यावित. उर्वरित कागदपत्रे एकत्र करावीत. शोध व टायटल प्रमाणपत्रात पुढील बाजुंचा मालमत्तेच्या प्रकारानुसार व घेणार/विकणार यांचे कायदेशीर अस्तित्व तपासुन पुढील बाजूंचा विचार आपल्याअ अहवालात करतात.

१) कोणातर्फे शोध व टायटल प्रमाणपत्र काम करतात, त्या पक्षाचा तपशील, पत्ता वत्यांच्या आदेशाचा सारांश.
२) तपासलेल्या कागदपत्रांचा तपशील.
३) मालमत्ता लिहुन देणार वघेणाराचा कायदेशीर तपशील.
४) मालमत्तेचे पुर्ण वर्णन.

५) शोधांचा तपशील/शोध पावती यात

अ)  ज्या उपनिबंधकाच्या कार्यक्षेत्रात मिळकत येते त्याचा तपशील.

आ)  ज्या वर्षाचा शोध घेतला त्याचा तपशील.

इ)    उपलब्ध तपासलेल्या कागदपत्रांची व सुची क्रं. २,३ व ४ चा तपशील.

ई)   संगणकातील उपलब्ध सुची क्रं २, स्कॅन दस्ताचा तपशील.उ)   नोंदणी कायद्याप्रमाणे नोंदणी शुल्क, पुर्व दस्ताचे नोंदणी शुल्क भरल्याचा तपशील.

ऊ)  मालमत्तेचे हस्तांतर कोणत्याही मार्गाने म्हणजे साठेखत, गहाणखत, लीज, हक्कसोड, तबदील, दान, अदलाबदल, चार्ज, लिस पेंडन्स हक्क वगैरे संदर्भातील तपशील. मालमत्तेचा शोध हे जिकरीचे, वेळकाढु, क्लिष्ट काम असते. मात्र, या व्यवहारात होणा-या फसवणुकीचे प्रकार पाहता आवश्यक ठरते.

घर घेताना तपासायची कागद पत्रे - भाग १
जर तुम्ही बिल्डरकडुन घर घेत असल्यास सगळ्या कायदेशीर बाबिंची व कागद पत्रांची तपासनी करण्याची जबाबदारी बिल्डरची असते व त्याच्या वकिला मार्फत ते केले जाते. पण जर तुम्ही रिसेलचं घर घेत असल्यास मात्र तुमची फसवणुक होण्याची शक्यता असते. म्हणुन खालील कागद पत्रे तपासुन बघावी.

मिळकतीचा प्रवास प्रत्यक्ष जमिनीपासुन सुरु होतो. त्यामुळे सुरुवातीस पुढील कागदप्त्रांची तपासणी आवश्यक ठरते. जर मुळ कागदपते पाहण्यत मिळाली तर ठिकच, नाही तर शक्यतो प्रमाणित कागदपत्राम्च्या नकला व शेवटी फोटो प्रतीवरुन विकणा-याची विश्वासर्हता बघुन कागदप्त्रांची पाहणी करावी.

१) मलमत्ता जमिनीचा ७/१२ किंवा सिटी सर्व्हेचा चालु उतारा
२) जमीन/मालमत्ता ग्रामपंचायत गावठाणात असल्यास ग्रामसेवकाकडुन मिळालेला फार्म ८ चा उतार.
३) मुळ मालकाने स्वत: मालमत्ता विकसित केली कि बिल्डरद्वारा केली, हे तपासुन पुढील प्रमाणे योजना करावी. शक्यतो शहरी मालमत्ता बिल्डरच विकसित करीत असतात. अशा वेळी मुळ मालकाने बिल्डरबरोबर केलेल्या नोंदणीकृत विकसन कराराची प्रत, तसेच या संबंधातील नोंदणीकृत कुलमुखत्यार पत्राची प्रत तपासावी.
४) बिल्डरने सदर जमीन विकत घेतली असल्यास त्याच्या नावे ७/१२ किंवा सिटी सर्वे उतारा झाला किंवा कसे हे संबंधित फेरफर नोंदीवरुन तपासावे.
५) जमिन बिगरकृषीकेल्याचा (एन. ए.) जिल्हाधिकारी यांचा आदेश.
६) जमीन कमाल जमीन धारणा कायदा १९७६ खाली येत असल्यास त्याविशयी सक्षम अधिका-याचा आदेश/दाखला.
७) जमिनीचा झोन दाखला.
८) जमीन खासगी वन जमीन/ संरक्षित वन क्षेत्र वगैरे नसल्याचा दाखला.
९) मान्यताप्रप्त आर्किटेक्टसने केलेला व महापालिकेने किंवा टाऊन प्लॅनिंग धिका-याने मंजुर केलेला इमारतीचा आराखडा.
१०) इमरत बांधकाम चालु करण्याविषयी महापालिका दाखला.
११) जमिनीचा अक्रुषका सरा भरल्याच्या पावत्या.
१२) बांधकाम पुर्ण झाल्याचा महापालिका पुर्णत्वचा दाखला, भोगवटा प्रमाणपत्र.
१३) बिल्डरनबरोबर केलेला मुळ करारनामा/सुची क्र. २/ नोंदणिची पावती.
१४) बिल्ड्रला संपुर्ण पेमेंट केल्याच्या पावत्या.
१५) ताबा प्रमाणपत्र.
१६) बिल्डरचे वकिलाचे शोध व टायटल अहवाल व प्रमाणपत्र.
१७) सदर सदनिका/दुकान/कार्यालयांची पुनर्विक्रि झालेली असल्यास त्या सर्व व्यवहारांचे मुळ दस्त/सुची क्र. २ आणि मुळ नोंदणी पावत्या.
१८) सदर सदनिका मिळकत स्वत:च्या जमा रकमेतुन किंवा बॅंक वित्त संस्थ यांच्या कर्जातुन घेतलेली असल्यास त्याचा तपशील.
१९) पुर्वीचे नोंदणिकृत गहाणखत असल्यास नोंदणीकृत दस्ताने केलेले रिलीज डिड.

२०) महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट कायदा १९६३ नुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन होऊन नोंदणी झालेली आहे का ? त्यानुसार.

(अ) सोसायटीचे नोंदणी प्रमाणपत्र

(ब) मुळ भाग प्रमाणपत्र वर्गनी भरल्याची चालु पावती

(क) सोसायटीचे अध्यक्ष/सचिव यांच्याबरोबर प्राथमिक बोलणी 

(ड) सोसायटीच्या नावे झालेले जमीन व इमारतीचे खरेदीखत.

२१) आपार्टमेंट असोसिएशन झालेले असल्यास

(अ) अपार्टमेंट्च्या उपविधीसहित मुळ जमीनमालक व विकसकाने नोंदविलेले सदर अपार्टमेंटचा तपशील असलेले घोषणापत्र.

(आ) डीड ऑफ अपार्टमेंट

(इ) त्यानुसार सिटी सर्व्हेला नोंदविलेला तपशील.

२२) अशी सोसायटी किंव अपार्टमेंट नोंदणी झालेले नसल्यास शक्यतो खरेदीच्या फंदात पडु नये. मात्र तसे करणे आवश्यकच असल्यास बिल्डरचे ना हरकत प्रमाणप्तर व कायदेशीर पुर्तता करु असे हमीपत्र घ्यावे.
२३) मिळकतीचा चालु लाईटबिल.
२४)मिळकतीचे चालु महापालिका कर भरल्याचे बिल/पावती. 

ही सर्व कागदपते तपासल्यावर पुढील तपासणीसाठी व मालमत्तेचा शोध व टायटल बरोबर आहे का व कायदेशीररित्या मालमत्ता घेणे उचित ठरेल का, यासाठी जाणकार मालमता व्यवहार पाहणा-या तंज्ञांकडे सुपुर्त करावे व त्यानी प्राथमिक तपासनी केल्यावर मालमत्ता लिहून देणा-याबरोबर विसारपावती करावी. अश्या साठेखतासही पुर्ण मुद्रांक व नोंदणीशुल्क लागत असल्याने, सर्व व्यवहार नक्की झाल्यावरच असे साठेखत वकिलांच्या सल्यानुसार नोंदणी करुन घ्यावेत. सदर गाळ्याच्या अगोदरच्या मालकापैकी कोणी मयत असल्यास मृत्युचा खाखला, वारसांचे नोटराईज, ऍफिडेविट व सोसायटी अथवा अपार्टमेंट असोशिएअनला झालेली वारसांची नोंद आवश्यक ठरते.

विसार पावती

सदनिका मिळकत विकत घेण्याचे नक्की झाल्यावर लिहुन देनार व घेणार या दोघानाही काही तरी कायदेशीर चौकटीचा आधार असावा म्हणून मालमत्तेची किंमत ठरविल्यानंतर मालकास विसार म्हणुन काही रक्कम रोख किंवा चेकच्या स्वरुपात दिली जाते. इसार पावतीत साधरणपणे पुढील मजकुर असतो.

१) लिहुण देणा-याचे नाव, वय, व्य्वसाय व पत्ता.
२) लिहुन घेणा-याचे नाव, वय, व्यवसाय व पत्ता.
३) मालमत्तेच वर्णन.
४) मोबदला किंमत व ती अदा करण्याची पद्धत व वेळापत्रक किंवा कालावधी.
५) कागदपते पुरविण्याविषयी अटी.
६) विविध प्रवानग्या मिळविण्याविषयी अटी.
७) कायदेशीर बाजुच्या पुर्तता करण्याविषयी अटी.
८) इतर अटी, पुर्तता तपशील.
९) खरेदीखत/करारनामा करण्याचा कालावधी
१०) स्टॅंम्पींग-विसार पावती नुसत्या १ रुपयाच्या रेव्हेन्यु तिकिटावर चालु शकते, मात्र वाद उदभवु नये म्हणुन शक्यतो रुपये १००/- चे गैरन्यायालयीन स्टॅंम्पवर नोटराईज करावे म्हणजे वाद झाल्यास पुरावा कामी योग्य ठरतो.
११) लिहुन देणार/घेणार यांच्या सह्या.
१२) दोन साक्षीदारांच्या सह्या.

विसार पावती नोंदणी करता येते. मात्र सदर नोंदणीस खरेदीप्रमाणेच पुर्ण मुद्रांक व नोंदणीशुल्क लागते. हे शक्यतो टाळावे. कारण कायदेशीर बाजुंची पुर्तता न झाल्यास व ठराविक कालावधीत व्य्वहार न झाल्यास ठरलेल्या अटीप्रमाणे विसार रक्कम परत करुन व्य्वहार मोडला जाऊ शकतो. मात्र, नोंदणीकृत दस्ताने केलेला व्यवहार, सदर व्यवहार फिस्कटल्यास नोंदणीकृत दस्तानेच रद्द होऊ शकतो. म्हणजे रद्द करायला परत नोंदणी.

शोध व टायटल प्रमाणपत्र

विसार पावती केल्यानंतर मिळकतीचा मुळ मालक वरिलप्रमाणे उपल्ब्ध कागदपत्रांच्या पोटोप्रती मिळकत विकत घेणा-यास ठरलेल्या अटी प्रमाणे देतो. अशी सर्व कागदपत्रे तज्ञांकडुन तपासुन घ्यावित. उर्वरित कागदपत्रे एकत्र करावीत. शोध व टायटल प्रमाणपत्रात पुढील बाजुंचा मालमत्तेच्या प्रकारानुसार व घेणार/विकणार यांचे कायदेशीर अस्तित्व तपासुन पुढील बाजूंचा विचार आपल्याअ अहवालात करतात.

१) कोणातर्फे शोध व टायटल प्रमाणपत्र काम करतात, त्या पक्षाचा तपशील, पत्ता वत्यांच्या आदेशाचा सारांश.
२) तपासलेल्या कागदपत्रांचा तपशील.
३) मालमत्ता लिहुन देणार वघेणाराचा कायदेशीर तपशील.
४) मालमत्तेचे पुर्ण वर्णन.

५) शोधांचा तपशील/शोध पावती यात

अ)  ज्या उपनिबंधकाच्या कार्यक्षेत्रात मिळकत येते त्याचा तपशील.

आ)  ज्या वर्षाचा शोध घेतला त्याचा तपशील.

इ)    उपलब्ध तपासलेल्या कागदपत्रांची व सुची क्रं. २,३ व ४ चा तपशील.

ई)   संगणकातील उपलब्ध सुची क्रं २, स्कॅन दस्ताचा तपशील.उ)   नोंदणी कायद्याप्रमाणे नोंदणी शुल्क, पुर्व दस्ताचे नोंदणी शुल्क भरल्याचा तपशील.

ऊ)  मालमत्तेचे हस्तांतर कोणत्याही मार्गाने म्हणजे साठेखत, गहाणखत, लीज, हक्कसोड, तबदील, दान, अदलाबदल, चार्ज, लिस पेंडन्स हक्क वगैरे संदर्भातील तपशील. मालमत्तेचा शोध हे जिकरीचे, वेळकाढु, क्लिष्ट काम असते. मात्र, या व्यवहारात होणा-या फसवणुकीचे प्रकार पाहता आवश्यक ठरते.