ग्रामीण भागातील प्लॉट

सध्याच्या काळात प्रॉपर्टीला सोन्यापेक्षाही महत्वाचे स्थान प्राप्त झाले आहे. अनेकजण गुंतवणूकसाठी प्रॉपटीर्ला प्राधान्य देत असल्यामुळे सर्वच शहरातील प्रॉपर्टीचे दर जणू आकाशाला भिडलेले आहेत. अशा परिस्थितीत सामान्य व्यक्तीच्या दृष्टीकोनातून स्वत:चा फ्लॅट खरेदी करणे म्हणजे एक प्रकारे स्वप्नपूर्ती होण्यासारखाच क्षण असतो. आपल्या मिळकतीतील काही शिल्लक बाजूला ठेवून जेव्हा एखादी व्यक्ती फ्लॅट खरेदी करते.

शहरातले प्रदूषण, गर्दी यापासून दूर शांत वातावरणात खेड्यात घरबांधणीचे अनेकांचे स्वप्न आहे. या स्वप्नपूर्तीसाठी कायद्यातील तरतुदींची माहिती घेणे आवश्यक आहे.

१) शेतजमीन विकत घेण्यासाठी विकत घेणारी व्यक्ती आज शेतकरी असणे आवश्यक असते. पण ग्रामीण भागात गावठाणात सामविष्ट केलेली जमीन शेतकरी नसलेल्या व्यक्तीस विकत घेता येईल, त्याआधी ग्रामपंचायतीकडून संबंधित भूखंडाबाबतचा आठ - अ चा उतारा मिळवा. त्या उताऱ्यामधील सर्व नोंदींचा मागील किमान पंचवीस वर्षाचा शोध अहवाल मिळवा. भूखंडाचा हद्दी दाखवणारा नकाशाही मिळवा.

२) शासनाने निश्चित केलेल्या ‘प्रमाणित क्षेत्रापेक्षा’ कमी क्षेत्राची शेतजमिन खरेदी करणे, वाटप, विभाजित करणे बेकायदेशीर आहे. प्रमाणित क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राच्या शेतजमिनीचा खरेदीदस्त दुय्यम निबंधक कचेरीत नोंदवला जाईल, पण तुकडेबंदी तुकडेजोड कायद्याचा भंग झाल्याने आपल्या मालकी हक्काची नोंद ७/१२ उताऱ्यावर मालक सदरी दाखल होणार नाही. या कायद्याप्रमाणे आपली खरेदी बेकायदेशीर असल्याचा शेरा सातबारा उताऱ्यावर दाखल होईल.

३) शेतकरी नसलेल्या व्यक्तीने ग्रामीण भागात जिल्हाधिकारी यांच्या हुकुमाने बिनशेती एन.ए. झालेली जमीन - भूखंड घरासाठी खरेदी करावा.

** काही उद्योजक ग्रामीण भागात शेतजमीन खरेदी करतात व Plot पाडून (भूखंड पाडून) ग्राहकांना विकतात. घरबांधणीसाठी एक ग्राहक म्हणून काय तपासले पाहिजे?

१) मूळ जमीन मालक - शेतकऱ्याशी उद्योजकाने केलेल्या करारांच्या खऱ्या नकला म्हणजे खरेदीखत, इंडेक्स टु, पावती, कुलमुखत्त्यारपत्र विकसन करार इत्यादी नोंदणीकृत करार.

२) संबंधित जमिनीचा झोन दाखला - भाग नकाशा - झोन नकाशा मागा किंवा नगररचना विभागाकडून स्वत: मिळवा.

३) सदर जमिनीचे भूखंड प्लॉट पाडल्याचा आराखडा नगररचना - नगरविकास खात्याने मंजूर केला आहे का? ते पहा. त्या आराखड्याची मूळ प्रत व आराखड्याशी संबंधित आदेश मूळ प्रत प्रत्यक्ष तपासा. त्यांच्या खऱ्या नकला मागा.

४) जमिनीच्या मंजूर आराखड्याप्रमाणे जिल्हाधिकारी यांनी बिनशेती एन.ए. हुकुम दिला आहे का? त्या बिनशेती एन.ए. हुकुमाची मूळप्रत प्रत्यक्ष पहा. त्याची खरी नक्कल मागा. कोणतीही शेतजमीन प्रस्तावित बिनशेती असू शकत नाही. एक तर जमीन बिनशेती एन.ए. असते किंवा नसते. निवासी झोनमध्ये समाविष्ट नसलेली शेतजमीन निवासी कारणासाठी एन.ए. बिनशेती होत नाही.

५) नगररचना खात्याच्या मंजूर आराखड्याप्रमाणे जिल्हाधिकारी यांनी बिनशेती एन.ए. हुकूम दिला आहे का? त्या बिनशेती एन.ए. हुकुमाची मूळप्रत प्रत्यक्ष पहा. त्याची खरी नक्कल मागा.

६) नगररचना खात्याच्या मंजूर आराखड्यामध्ये जमिनीचे मूळ क्षेत्र, प्रत्येक भूखंडाचा क्रमांक व त्याचे क्षेत्र, रस्त्याखालील जमिनीचे एकूण क्षेत्र, नागरिकांच्या सुविधांसाठी राखून ठेवलेले क्षेत्र स्पष्टपणे दाखविलेले असते. प्रत्येक भूखंड (PLOT) स्पष्टपणे दिसतो. नगररचना विभागाच्या सक्षम अधिकाऱ्याची सही व शिक्का मंजूर नकाशावर स्पष्टपणे दिसतो. 

त्याचप्रमाणे नकाशा आराखडा मंजूर केलेल्या आदेशाचा (Order) चा क्रमांक नमूद केलेला असतो.

७) जिल्हाधिकारी जो बिनशेती एन.ए. आदेश देतात त्या बिनशेती आदेशावरच नगररचना विभागाच्या आराखडा मंजुरीच्या आदेशाचा संदर्भ क्रमांक स्पष्टपणे नमूद केलेला असतो.

नगररचना खात्याच्या विकास आराखड्यात जी जमीन ‘निवासी’ कारणासाठी निश्चित केलेली, राखून ठेवलेली असते तिच जमीन जिल्हाधिकारी यांच्या हुकुमाने बिनशेती एन.ए. होऊ शकते. त्याच जमिनीबाबतच्या आराखड्याला नगररचना विभाग मंजुरी देतो.

८) गावाच्या नकाशात दर्शविलेल्या ‘गावठाण’ हद्दीपासून नजीकची, लगतची जमीन काही नियम व निकषांच्या आधारे नगररचना खात्याच्या आराखडा मंजुरीने आणि जिल्हाधिकारी यांच्या हुकुमाने बिनशेती एन.ए. होऊ शकते.

९) तलाठी यांच्याकडील गावनमुना दोन मध्ये प्रत्येक बिनशेती जमिनीची नोंद होते.

१०) असा मंजूर आराखडा व बिनशेती एन.ए.चा अधिकृत आदेश तपासून त्यानंतर भूखंडाच्या शासकीय मोजणीची मागणी करून भूखंड प्लॉट मोजून घ्यावा.

११) दुय्यम निबंधक कार्यालयातून शोध अहवाल मिळवा.

१२) निष्णात वकिलाचा सल्ला घेऊन खरेदी व्यवहार ठरवा.

१३) अधिकृत रस्ता आणि पिण्याचे पाणी उपलब्ध होणार असल्याची खात्री करा.

शोध अहवाल तयार करण्याच्या मुख्य निकषांपैकी योग्य त्या निकषांचा उपयोग करा. दुय्यम निबंधक कचेरीतून प्राप्त केलेला शोध अहवाल आणि महसूलखात्याच्या विविध उतारयावरील नोंदी यांची तुलना करा. पडताळून पहा.

*** ग्रामपंचायत बांधकामासंबधी अधिकार नगररचना विभागाकडे

ज्या ग्रामपंचायतीचा विकास आराखडा नाही, अशा ग्रामपंचायतीमधील बांधकामाना परवानगी देण्याचे अधिकार ग्रामपंचायतीकडून नगररचना विभागाकडे वर्ग करण्यात आले आहेत.

या संबधीचा निर्णय महाराष्ट्र राज्य सरकारने १५ मे २०१५ रोजी घेतला. राज्याच्या ग्रामीण भागात होत असलेल्या अनाधिकृत बांधकामाना आळा घालण्यासाठी सरकारने हा उपाय केला आहे. सध्या राज्यात सुमारे १० हजार गावांना विकास आराखडा नाही. १४ जिल्ह्यात अशा प्रकारचे आराखडे नाहीत. अशा ग्रामपंचायतीत बांधकाम करण्यासाठीची परवानगी देण्यासाठी पंचायत समितीमध्ये नगररचना अधिकारी नियुक्त करण्यात येईल.त्यांची नियुक्ती होईपर्यंत जिल्हा नगररचना अधिकारी परवानगी देतील. यासाठी नागरीकाना ग्रामपंचायतीमार्फत प्रस्ताव पाठवावा लागेल.

ग्रामीण भागातील प्लॉट

सध्याच्या काळात प्रॉपर्टीला सोन्यापेक्षाही महत्वाचे स्थान प्राप्त झाले आहे. अनेकजण गुंतवणूकसाठी प्रॉपटीर्ला प्राधान्य देत असल्यामुळे सर्वच शहरातील प्रॉपर्टीचे दर जणू आकाशाला भिडलेले आहेत. अशा परिस्थितीत सामान्य व्यक्तीच्या दृष्टीकोनातून स्वत:चा फ्लॅट खरेदी करणे म्हणजे एक प्रकारे स्वप्नपूर्ती होण्यासारखाच क्षण असतो. आपल्या मिळकतीतील काही शिल्लक बाजूला ठेवून जेव्हा एखादी व्यक्ती फ्लॅट खरेदी करते.

शहरातले प्रदूषण, गर्दी यापासून दूर शांत वातावरणात खेड्यात घरबांधणीचे अनेकांचे स्वप्न आहे. या स्वप्नपूर्तीसाठी कायद्यातील तरतुदींची माहिती घेणे आवश्यक आहे.

१) शेतजमीन विकत घेण्यासाठी विकत घेणारी व्यक्ती आज शेतकरी असणे आवश्यक असते. पण ग्रामीण भागात गावठाणात सामविष्ट केलेली जमीन शेतकरी नसलेल्या व्यक्तीस विकत घेता येईल, त्याआधी ग्रामपंचायतीकडून संबंधित भूखंडाबाबतचा आठ - अ चा उतारा मिळवा. त्या उताऱ्यामधील सर्व नोंदींचा मागील किमान पंचवीस वर्षाचा शोध अहवाल मिळवा. भूखंडाचा हद्दी दाखवणारा नकाशाही मिळवा.

२) शासनाने निश्चित केलेल्या ‘प्रमाणित क्षेत्रापेक्षा’ कमी क्षेत्राची शेतजमिन खरेदी करणे, वाटप, विभाजित करणे बेकायदेशीर आहे. प्रमाणित क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राच्या शेतजमिनीचा खरेदीदस्त दुय्यम निबंधक कचेरीत नोंदवला जाईल, पण तुकडेबंदी तुकडेजोड कायद्याचा भंग झाल्याने आपल्या मालकी हक्काची नोंद ७/१२ उताऱ्यावर मालक सदरी दाखल होणार नाही. या कायद्याप्रमाणे आपली खरेदी बेकायदेशीर असल्याचा शेरा सातबारा उताऱ्यावर दाखल होईल.

३) शेतकरी नसलेल्या व्यक्तीने ग्रामीण भागात जिल्हाधिकारी यांच्या हुकुमाने बिनशेती एन.ए. झालेली जमीन - भूखंड घरासाठी खरेदी करावा.

** काही उद्योजक ग्रामीण भागात शेतजमीन खरेदी करतात व Plot पाडून (भूखंड पाडून) ग्राहकांना विकतात. घरबांधणीसाठी एक ग्राहक म्हणून काय तपासले पाहिजे?

१) मूळ जमीन मालक - शेतकऱ्याशी उद्योजकाने केलेल्या करारांच्या खऱ्या नकला म्हणजे खरेदीखत, इंडेक्स टु, पावती, कुलमुखत्त्यारपत्र विकसन करार इत्यादी नोंदणीकृत करार.

२) संबंधित जमिनीचा झोन दाखला - भाग नकाशा - झोन नकाशा मागा किंवा नगररचना विभागाकडून स्वत: मिळवा.

३) सदर जमिनीचे भूखंड प्लॉट पाडल्याचा आराखडा नगररचना - नगरविकास खात्याने मंजूर केला आहे का? ते पहा. त्या आराखड्याची मूळ प्रत व आराखड्याशी संबंधित आदेश मूळ प्रत प्रत्यक्ष तपासा. त्यांच्या खऱ्या नकला मागा.

४) जमिनीच्या मंजूर आराखड्याप्रमाणे जिल्हाधिकारी यांनी बिनशेती एन.ए. हुकुम दिला आहे का? त्या बिनशेती एन.ए. हुकुमाची मूळप्रत प्रत्यक्ष पहा. त्याची खरी नक्कल मागा. कोणतीही शेतजमीन प्रस्तावित बिनशेती असू शकत नाही. एक तर जमीन बिनशेती एन.ए. असते किंवा नसते. निवासी झोनमध्ये समाविष्ट नसलेली शेतजमीन निवासी कारणासाठी एन.ए. बिनशेती होत नाही.

५) नगररचना खात्याच्या मंजूर आराखड्याप्रमाणे जिल्हाधिकारी यांनी बिनशेती एन.ए. हुकूम दिला आहे का? त्या बिनशेती एन.ए. हुकुमाची मूळप्रत प्रत्यक्ष पहा. त्याची खरी नक्कल मागा.

६) नगररचना खात्याच्या मंजूर आराखड्यामध्ये जमिनीचे मूळ क्षेत्र, प्रत्येक भूखंडाचा क्रमांक व त्याचे क्षेत्र, रस्त्याखालील जमिनीचे एकूण क्षेत्र, नागरिकांच्या सुविधांसाठी राखून ठेवलेले क्षेत्र स्पष्टपणे दाखविलेले असते. प्रत्येक भूखंड (PLOT) स्पष्टपणे दिसतो. नगररचना विभागाच्या सक्षम अधिकाऱ्याची सही व शिक्का मंजूर नकाशावर स्पष्टपणे दिसतो. 

त्याचप्रमाणे नकाशा आराखडा मंजूर केलेल्या आदेशाचा (Order) चा क्रमांक नमूद केलेला असतो.

७) जिल्हाधिकारी जो बिनशेती एन.ए. आदेश देतात त्या बिनशेती आदेशावरच नगररचना विभागाच्या आराखडा मंजुरीच्या आदेशाचा संदर्भ क्रमांक स्पष्टपणे नमूद केलेला असतो.

नगररचना खात्याच्या विकास आराखड्यात जी जमीन ‘निवासी’ कारणासाठी निश्चित केलेली, राखून ठेवलेली असते तिच जमीन जिल्हाधिकारी यांच्या हुकुमाने बिनशेती एन.ए. होऊ शकते. त्याच जमिनीबाबतच्या आराखड्याला नगररचना विभाग मंजुरी देतो.

८) गावाच्या नकाशात दर्शविलेल्या ‘गावठाण’ हद्दीपासून नजीकची, लगतची जमीन काही नियम व निकषांच्या आधारे नगररचना खात्याच्या आराखडा मंजुरीने आणि जिल्हाधिकारी यांच्या हुकुमाने बिनशेती एन.ए. होऊ शकते.

९) तलाठी यांच्याकडील गावनमुना दोन मध्ये प्रत्येक बिनशेती जमिनीची नोंद होते.

१०) असा मंजूर आराखडा व बिनशेती एन.ए.चा अधिकृत आदेश तपासून त्यानंतर भूखंडाच्या शासकीय मोजणीची मागणी करून भूखंड प्लॉट मोजून घ्यावा.

११) दुय्यम निबंधक कार्यालयातून शोध अहवाल मिळवा.

१२) निष्णात वकिलाचा सल्ला घेऊन खरेदी व्यवहार ठरवा.

१३) अधिकृत रस्ता आणि पिण्याचे पाणी उपलब्ध होणार असल्याची खात्री करा.

शोध अहवाल तयार करण्याच्या मुख्य निकषांपैकी योग्य त्या निकषांचा उपयोग करा. दुय्यम निबंधक कचेरीतून प्राप्त केलेला शोध अहवाल आणि महसूलखात्याच्या विविध उतारयावरील नोंदी यांची तुलना करा. पडताळून पहा.

*** ग्रामपंचायत बांधकामासंबधी अधिकार नगररचना विभागाकडे

ज्या ग्रामपंचायतीचा विकास आराखडा नाही, अशा ग्रामपंचायतीमधील बांधकामाना परवानगी देण्याचे अधिकार ग्रामपंचायतीकडून नगररचना विभागाकडे वर्ग करण्यात आले आहेत.

या संबधीचा निर्णय महाराष्ट्र राज्य सरकारने १५ मे २०१५ रोजी घेतला. राज्याच्या ग्रामीण भागात होत असलेल्या अनाधिकृत बांधकामाना आळा घालण्यासाठी सरकारने हा उपाय केला आहे. सध्या राज्यात सुमारे १० हजार गावांना विकास आराखडा नाही. १४ जिल्ह्यात अशा प्रकारचे आराखडे नाहीत. अशा ग्रामपंचायतीत बांधकाम करण्यासाठीची परवानगी देण्यासाठी पंचायत समितीमध्ये नगररचना अधिकारी नियुक्त करण्यात येईल.त्यांची नियुक्ती होईपर्यंत जिल्हा नगररचना अधिकारी परवानगी देतील. यासाठी नागरीकाना ग्रामपंचायतीमार्फत प्रस्ताव पाठवावा लागेल.